400 8877 001中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運營行業(yè)發(fā)展分析：專業(yè)化市場化運營水平有待提升
時間：2023-10-11 10:36:00 閱讀：2381 整理：廣州市場調(diào)查公司
近幾年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，從單純的土地開發(fā)到城市綜合體建設(shè)，從蓋樓賣樓，到園區(qū)的深度運營，從重資產(chǎn)經(jīng)營到投資驅(qū)動，從政府操盤到越來越多的民營主體介入，過去那種“圈一片土地、布幾個產(chǎn)業(yè)、發(fā)展一批企業(yè)”的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式已再無生存空間。
以園區(qū)為核心帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟的主要方向。在這樣的大背景下，地方為了發(fā)展經(jīng)濟，都要建設(shè)各類園區(qū)。”孫曉利進一步舉例說明，當前有80多個城市同時設(shè)立了國家級經(jīng)開區(qū)和國家級高新區(qū)，雖然商務(wù)部、科技部對兩類園區(qū)的考核各有側(cè)重。但是，在同一個市級政府的管理下，固定資產(chǎn)投資則是較多地方政府考核園區(qū)的重要指標之一，因此在一定程度上導(dǎo)致了高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)招商引資“撿到籃子里都是菜”，因此，如何推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)有序發(fā)展的問題更為重要。
園區(qū)建設(shè)所處行業(yè)與上下游行業(yè)間的關(guān)聯(lián)性較強，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長，范圍也較廣。上游主要包括建材、金融等行業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)有較大影響的主要是園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)直接影響公司的生產(chǎn)成本，而下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟和集聚，將通過客戶需求會對公司產(chǎn)生極強的間接帶動作用。
園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有“投資大、提供增值服務(wù)、長期穩(wěn)定回報”的特性。工業(yè)地產(chǎn)及配套項目的資金占用周期較長，投資回收期限較長，同時前期投資規(guī)模較大，招商、管理運營等方面的投入也較高，所以目前園區(qū)建設(shè)中對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高。隨著園區(qū)開發(fā)中的優(yōu)惠政策對投資者的吸引力不斷減弱，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素更受到投資者的關(guān)注。
這些增值服務(wù)在推動園區(qū)發(fā)展的同時，也為經(jīng)營者帶來了更大的盈利空間。成熟的園區(qū)一般都有特定的、穩(wěn)定的客戶群體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)對客戶的穩(wěn)定增長具有積極影響，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報。在宏觀政策層面，國家一直推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)，長期需求呈上升趨勢，因此也保證了回報的穩(wěn)定增長。
園區(qū)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟環(huán)境會通過創(chuàng)業(yè)機會、創(chuàng)業(yè)資源和創(chuàng)業(yè)者這三個基本要素影響到創(chuàng)業(yè)活動的開展，從而對商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生影響。一方面，由于國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與宏觀經(jīng)濟和資本市場形勢密不可分，創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)機會和創(chuàng)業(yè)熱情將會受到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟下滑和資本市場轉(zhuǎn)冷等外部因素的影響，致使創(chuàng)業(yè)項目數(shù)量減少或者創(chuàng)業(yè)者需求發(fā)生變化，從而給商務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來壓力。另一方面，宏觀經(jīng)濟周期的變化，會導(dǎo)致要素資源的變化，從而影響創(chuàng)業(yè)機會的分布、增加創(chuàng)業(yè)意愿或提升創(chuàng)業(yè)需求，這會給園區(qū)管理服務(wù)業(yè)帶來新的需求和動力。
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